多方主體入主長租公寓市場 競爭加劇盈利仍待時機(jī)

入局者眾多

新年伊始，多方長租公寓品牌自如宣布完成40億元A輪融資，主體刷新國內(nèi)長租公寓行業(yè)最高單次融資紀(jì)錄，入主仍待也為2018年長租公寓市場開局引來更多關(guān)注。長租據(jù)悉，公寓在長租公寓市場，市場時機(jī)自如可謂較早入局者，競爭加劇該品牌于2011年5月被鏈家推出，盈利目前已在北京、多方上海、主體深圳、入主仍待杭州、長租南京等9個城市布局，公寓為超過20萬業(yè)主委托管理50萬間房源，市場時機(jī)累計服務(wù)120萬租客。競爭加劇

實際上，長租公寓已呈現(xiàn)出多方主體參與的市場格局。房產(chǎn)中介之外，眾多房企也紛紛推出長租公寓產(chǎn)品。據(jù)《工人日報》的一篇報道指出：目前，中國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有三分之一以上的企業(yè)涉足長租公寓，開始規(guī)模化布局。以萬科為例，2016年，萬科推出長租公寓品牌泊寓，截至2017年中，萬科泊寓累計獲取房間數(shù)超7萬間。此外，碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金，計劃三年達(dá)到100萬間的規(guī)模；佳兆業(yè)計劃三年內(nèi)打造10萬間長租公寓，保利地產(chǎn)也計劃三年內(nèi)完成30萬套長租公寓房間。

多元化主體參與的背后，是諸多利好政策的推動。據(jù)戴德梁行近期發(fā)布的《長租公寓市場發(fā)展研究》報告指出，中央九部委聯(lián)合發(fā)文并選取12個城市開展住房租賃市場試點；廣州、武漢、杭州等地密集出臺住宅租賃市場建設(shè)指導(dǎo)政策；同時，北上廣深等地先后推出多宗只租不售的租賃住宅用地，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場邁向“租購并舉”時代。

該報告同時指出，北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計已達(dá)300多家，管理房間數(shù)量超過200萬間，而市場內(nèi)的龍頭企業(yè)也已初具規(guī)模，行業(yè)排名前十位的企業(yè)管理的房屋間數(shù)都已過萬。同時，參與主體除了房企、酒店、中介等，互聯(lián)網(wǎng)巨頭京東、支付寶，金融巨頭中國銀聯(lián)、建設(shè)銀行等也已從運(yùn)營、金融支持等多方位切入租賃市場。

資本流入

不可否認(rèn)，長租公寓市場快速崛起有諸多因素的主導(dǎo)，其中大量資本的流入成為關(guān)鍵之一。戴德梁行報告顯示，2014年9月，順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源投資 YOU+公寓1 億人民幣，開啟了公寓創(chuàng)業(yè)的吸金時代；2015年6月4日，互聯(lián)網(wǎng) + 二房東魔方公寓融資2 億美金，一度超越Y(jié)OU+公寓；據(jù)統(tǒng)計，2016年長租公寓全年的融資事件數(shù)量達(dá)到13 宗……諸多大手筆股權(quán)融資助推長租公寓快速拓展，同時也吸引了輿論的極大關(guān)注。

其中，紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下的“蛋殼公寓”也是其中一例。據(jù)了解，公司成立于2015 年初，2016年3月已完成 A+ 輪融資，獲超億元人民幣注資。2016年5月起蛋殼公寓開始布局全國，目前已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢和南京七地市場，管理房間規(guī)模過6萬間。

另外，各大機(jī)構(gòu)積極探索引入REITs，以實現(xiàn)可持續(xù)融資。“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”和保利地產(chǎn)自持租賃住房類 REITs 均于2017年10月獲準(zhǔn)發(fā)行，至此，國內(nèi)首單權(quán)益型公寓類REITs 和自持租賃住房類REITs 均實現(xiàn)破冰。這為國內(nèi)住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化和REITs的全面啟動起到了重要的示范作用。

值得注意的是，在投資風(fēng)口下，殘酷的洗牌也在同時進(jìn)行。《經(jīng)濟(jì)參考報》援引業(yè)內(nèi)人士觀點稱，長租公寓行業(yè)當(dāng)下的發(fā)展存在兩大問題：一是盈利，二是品質(zhì)保障。其中，盈利是長租公寓品牌公認(rèn)的難題。受到資本青睞的長租公寓不能只依靠低成本收購房源和裝修改造后提高租金等形成的“剪刀差”經(jīng)營效益，而是應(yīng)該在擴(kuò)大規(guī)模后增加增值服務(wù)。

競爭加劇

多方入局長租公寓市場，激烈的競爭不可避免，如何通過差異化產(chǎn)品贏得消費者青睞并站穩(wěn)市場才是關(guān)鍵。

正如《新京報》近期報道稱：“入局者甚多，競爭加劇，行業(yè)洗牌已經(jīng)悄然展開。由于經(jīng)營不善等原因，部分長租公寓企業(yè)及品牌已經(jīng)走向‘陣亡’。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，去年一年內(nèi)，包括GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等幾個長租公寓品牌因為經(jīng)營不善而退出市場。”

戴德梁行分析認(rèn)為，目前我國長租公寓市場仍屬藍(lán)海，未來的數(shù)年間將會是各大品牌競相搶占市場的階段。與此同時，與傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)不同，長租公寓的難點更在于找到適合自身的運(yùn)營模式。擴(kuò)大規(guī)模的同時，提升專業(yè)度，持續(xù)改善運(yùn)營能力，培育競爭優(yōu)勢必不可少。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新網(wǎng)表示，長租公寓項目當(dāng)前也存在一些問題。比如租金明顯高于周邊的私房出租價格。同時很多長租公寓打著創(chuàng)業(yè)、年青人租房等概念，卻忽略了一些消費者更關(guān)心的實際問題，如租房可以辦理居住證、落戶等。

另外談及長租公寓的盈利問題，嚴(yán)躍進(jìn)坦言，一至三年內(nèi)還不能考慮盈利這個問題，相關(guān)企業(yè)要在控制成本上下足功夫。長租公寓項目近期也出現(xiàn)了部分經(jīng)營困難倒閉等現(xiàn)象，說明當(dāng)前長租公寓可能還停留在增加房源上。嚴(yán)躍進(jìn)說：“后續(xù)關(guān)鍵是要成立一個品牌，積極爭取各類資源。在增加市場供應(yīng)的同時，將市場需求真正挖掘出來。”