又一個(gè)共享單車？二房東一大波“二房東”入局長租公寓，盈利是又個(gè)盈利難題

當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在資本的簇?fù)硐麻_打網(wǎng)約車、外賣大戰(zhàn)后，共享公寓戰(zhàn)火又從食、單車大波行燒到了和住有關(guān)的入局剛需市場(chǎng)：租房。有別于傳統(tǒng)租房模式的長租“互聯(lián)網(wǎng)派”長租公寓運(yùn)營商們，能否成為住房租賃市場(chǎng)一條新的難題鯰魚？值得注意的是，盡管如魔方、二房東安歆、又個(gè)盈利自如等運(yùn)營機(jī)構(gòu)紛紛加大長租公寓擴(kuò)張力度，共享公寓令市場(chǎng)火爆猶如又一個(gè)共享單車，單車大波但有分析稱，入局“二房東”模式有的長租利潤率僅在1%-3%之間。而互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)想要從傳統(tǒng)中介中搶得房源、難題又要在裝修上體現(xiàn)差異化，二房東就意味著更高的成本。在租房成本逐年上升的背景下，這些新進(jìn)入市場(chǎng)的租房機(jī)構(gòu)會(huì)否繼續(xù)推高房租？

一大波“二房東”來了

4月10日，業(yè)內(nèi)一家知名的互聯(lián)網(wǎng)長租公寓宣布進(jìn)駐廣州。至此，半年時(shí)間里這家公寓已相繼入駐天津、武漢、南京和廣州四城，加上北京、深圳、上海、杭州的初期布局，已全面覆蓋所有一線和新一線城市。2015年初成立的這家公寓，如今在全國八城擁有10萬間房的規(guī)模。

3年就拓展了10萬間房！瘋狂的長租公寓闖入者絕非個(gè)案。在租購并舉政策的推動(dòng)下，一大批互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運(yùn)營商蜂擁而來。“自如寓”對(duì)外透露的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年長租公寓的門店增長率不足15%，但是2016年增長率接近35%，2017年更是高達(dá)40%,進(jìn)入2018年仍在不斷吸引資本。

以廣州為例，目前搶灘長租公寓市場(chǎng)最快的，主要以房企的長租公寓品牌為主，比如龍湖冠寓、萬科泊寓。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研，目前，廣州主要分布約70多家規(guī)模不一的長租公寓，提供單身公寓約20000套左右。

羊城晚報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)別于一般房屋租賃的中介模式，“互聯(lián)網(wǎng)派”公寓推出“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)+金融”全新發(fā)展模式,他們希望用互聯(lián)網(wǎng)的方式去改造住房租賃行業(yè)。

租賃市場(chǎng)年交易額1.8萬億

租房市場(chǎng)被認(rèn)為是一片待開發(fā)藍(lán)海，其中長租公寓需求旺盛且呈指數(shù)增長，一二線城市規(guī)模占比超過90%。

據(jù)調(diào)查，北京、上海為代表的一線城市在過去的四年中，首次購房人群年齡從30歲推遲到34歲，大城市的年輕人會(huì)有越來越長的時(shí)間停留在租房市場(chǎng)。方正證券測(cè)算認(rèn)為，中國住房租賃市場(chǎng)的GMV（年交易總額）在1.8萬億至1.9萬億元區(qū)間，與美國更高比例的租賃人口比重（31.25%）和更大規(guī)模的GMV（3萬億美元）相比，中國市場(chǎng)潛力巨大。

數(shù)據(jù)顯示，2016年全國有近1.7億人選擇租住，租金規(guī)模已超過1萬億元。預(yù)計(jì)2020年租金規(guī)模超過1.5萬億元，2025年將近3萬億元。至2030年將有約2.7億人選擇租住，租金規(guī)模將超過4.5萬億元。

互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)要?jiǎng)?chuàng)新租房模式

對(duì)于目前市場(chǎng)上存在的長租公寓平臺(tái)，仲量聯(lián)行曾根據(jù)平臺(tái)定位分類：企業(yè)或國有開發(fā)商、酒店運(yùn)營商、房地產(chǎn)中介以及初創(chuàng)企業(yè)平臺(tái)，其中初創(chuàng)企業(yè)平臺(tái)以及房產(chǎn)中介平臺(tái)占近八成。

不可否認(rèn)的是，從2017年以來，長租公寓領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)運(yùn)營商在房源數(shù)量、運(yùn)營水平還有管理規(guī)模方面都有較大提升，而互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)平臺(tái)以及房產(chǎn)中介平臺(tái)大規(guī)模擴(kuò)張，也推動(dòng)著住房租賃模式從C2C模式向C2B2C轉(zhuǎn)變。

“針對(duì)傳統(tǒng)租房模式下無服務(wù)、無保障及租金季付/年付等痛點(diǎn)，公寓與眾多知名金融機(jī)構(gòu)合作，為租客端提供租房分期服務(wù)，為房東端提供定制化的裝修分期服務(wù)。”有互聯(lián)網(wǎng)長租公寓的主管介紹，其創(chuàng)新性的“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)+金融”的發(fā)展模式，為公寓的快速成長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。他們判斷，未來會(huì)出現(xiàn)至少兩三家持有100萬間房間、市值非常大的做專業(yè)租賃的上市公司。

七成網(wǎng)友稱長租公寓太貴

記者調(diào)查一家互聯(lián)網(wǎng)長租公寓發(fā)現(xiàn)，以目前天河區(qū)和海珠區(qū)的出租情況看，其公寓在重新包裝出租后，租金毛利率在20%至30%之間，“如以市場(chǎng)價(jià)4000元/月租回來的房子，重新裝修配置，提供增值和軟裝服務(wù)后出租，月租會(huì)達(dá)到5000元/月”。

近期一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，超七成網(wǎng)友認(rèn)為長租公寓租金太高，讓人望而卻步，如果月租金2000元以下則可以接受。

有機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，在不同租金的租賃房源供應(yīng)與成交中，租金≤3000元/月的租賃房源需求占比達(dá)26.4%，而市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)占比僅為11.9%；租金為3000-6000元/月的租賃房源需求占比為51%，市場(chǎng)供應(yīng)占比39.6%；租金≥6000元/月的租賃房源需求占比為22.6%，市場(chǎng)供應(yīng)占比卻達(dá)到48.5%。這三個(gè)租金區(qū)間的租賃房源實(shí)際上代表租賃市場(chǎng)細(xì)分的三個(gè)市場(chǎng)：低端市場(chǎng)、中端市場(chǎng)及高端市場(chǎng)。而互聯(lián)網(wǎng)長租公寓將如何匹配市場(chǎng)需求，無疑將關(guān)系到未來的發(fā)展。