北京二手房成交量“冰封” 個(gè)別學(xué)區(qū)房降價(jià)200萬擠掉“泡沫”

“世紀(jì)城的冰封一套三居室，半個(gè)月前報(bào)價(jià)還是北京別學(xué)1650萬元，最終成交1500萬元，手房降了150萬元。成交”北京海淀區(qū)房產(chǎn)中介小陳告訴記者，區(qū)房由于住戶對口人大附小，掉泡世紀(jì)城遠(yuǎn)大園等幾個(gè)小區(qū)，冰封在過去十幾年間都是北京別學(xué)搶手學(xué)區(qū)房：“但是這幾個(gè)月價(jià)格明顯下降。”

朝陽區(qū)一所知名小學(xué)的手房對口學(xué)區(qū)房，從2個(gè)月前880萬元的成交報(bào)價(jià)，降到680萬元，區(qū)房“這間單居室不到50平方米，掉泡降幅接近4萬元／平方米。冰封”小陳說。北京別學(xué)

除了單個(gè)房源的手房降價(jià)外，一些對口學(xué)區(qū)的小區(qū)也出現(xiàn)交易價(jià)格整體下降。中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，海淀區(qū)陽春光華小區(qū)的二手房平均成交價(jià)，從8月份的8.7萬元／平方米，降至9月份的7.9萬元／平方米，降幅約為10%。按網(wǎng)上一套167平方米的房源計(jì)算，降幅總價(jià)也在百萬元左右。按現(xiàn)有政策，該小區(qū)對口的是中關(guān)村三小和萬泉小學(xué)，算得上是“雙學(xué)區(qū)”。

按行業(yè)里的說法，海淀區(qū)90%的住宅都是學(xué)區(qū)房，但是在此輪降價(jià)中也未能幸免。中原數(shù)據(jù)顯示，近2個(gè)月，北京海淀區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)等地區(qū)二手房平均成交價(jià)月度降幅約為1％，其中朝陽區(qū)上月環(huán)比降幅達(dá)到1.23%，海淀接近1%。以1%計(jì)算，二手房成交均價(jià)下降幅度在1000元／平方米。

“買賣雙方近期觀望情緒濃厚，都想等到年底再?zèng)Q定是否出手。”中原地產(chǎn)海淀區(qū)中介小王說，自今年7月以來，客戶買房速度放慢，包括“學(xué)區(qū)房”在內(nèi)都出現(xiàn)議價(jià)空間。

除了價(jià)格，成交量也出現(xiàn)大幅下降。數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度北京二手房住宅成交量同比降幅達(dá)到70%，自6月起全市成交套數(shù)始終在7000-9000套的區(qū)間內(nèi)徘徊。環(huán)比數(shù)據(jù)中，京郊地區(qū)成交量下跌持續(xù)擴(kuò)大，懷柔、平谷、延慶等區(qū)等成交量從第二季度環(huán)比下降的49.5%，擴(kuò)大至第三季度近60%的水平。

在剛剛過去的十一長假期間，北京不論新房還是二手房的成交量，都經(jīng)歷了最慘淡的“黃金周”，其中新房成交量環(huán)比下降75%，為近8年最低點(diǎn)，同比降幅14%，二手房成交量環(huán)比降幅達(dá)到99%，同比降幅97%。

交易量的下降也直接拉低了房屋中介的收入。小王稱，自己上一套賣出去的房子還在2個(gè)月前，近期收入縮水一半以上：“我的情況還算好，很多中介員開不了單，只拿著2000、3000多元的薪水度日。”

“與其說降價(jià)，不如說是恢復(fù)正常。”小王認(rèn)為，近期學(xué)區(qū)房降價(jià)后的價(jià)格，實(shí)際與今年3月以前持平：“特別瘋狂的時(shí)候，一套學(xué)區(qū)房出來十幾個(gè)人搶，房東一周之內(nèi)能漲一百萬，現(xiàn)在實(shí)際是把這部分暴漲的水分?jǐn)D掉。”

在過去十多年間，北京名校學(xué)區(qū)房一度被視為“硬通貨”般的存在。隨著“去學(xué)區(qū)化”的推進(jìn)，小王覺得“天價(jià)學(xué)區(qū)房”可能難以再現(xiàn)：“教育資源平均化后，處處都是學(xué)區(qū)房，選擇多了，價(jià)格就會(huì)降低。”

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則報(bào)以謹(jǐn)慎態(tài)度。他認(rèn)為，現(xiàn)階段學(xué)區(qū)房的降價(jià)主要受到市場整體下降的影響。今年的調(diào)控和往年不同的是，限售政策成為事實(shí)上的樓市去杠桿，同時(shí)在銀行端的收緊，以高成本高杠桿進(jìn)入市場難度大大增加。

今年8月北京市住建委等八部門聯(lián)合起草了《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》，便提出了公租房可落戶、符合條件租住私房也可入學(xué)等新政策。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華曾撰文分析，租購?fù)瑱?quán)不會(huì)消除學(xué)區(qū)房，但會(huì)改變學(xué)區(qū)房市場格局。“老、破、小”等居住功能極差的學(xué)區(qū)房可能會(huì)大貶值，被炒作起來的熱門學(xué)區(qū)房將面臨洗牌。有業(yè)內(nèi)人士分析，目前“租售同權(quán)”暫未落地，并未直接影響此輪降價(jià)：“但是讓市場觀望心理進(jìn)一步加重。”

10月11日的北京市學(xué)區(qū)制管理和集團(tuán)化辦學(xué)工作推進(jìn)會(huì)上，北京市新增優(yōu)質(zhì)學(xué)校建設(shè)計(jì)劃”和“通州區(qū)基礎(chǔ)教育質(zhì)量提升支持計(jì)劃（2017-2020年）”啟動(dòng)。東城、西城等五個(gè)城區(qū)將分別對口支持順義、昌平等遠(yuǎn)郊區(qū)。另外，六個(gè)城區(qū)將啟動(dòng)加大對一般學(xué)校的精準(zhǔn)扶持，每個(gè)城區(qū)至少選3所普通校和優(yōu)質(zhì)學(xué)校合并或集團(tuán)化辦學(xué)；兩三年內(nèi)，城六區(qū)新增25所優(yōu)質(zhì)小學(xué)或九年一貫制學(xué)校，以方便適齡兒童在家門口享受優(yōu)質(zhì)教育資源。